Γιατί οι περικοπές φόρων χαρτοσήμου μπορεί να βλάψουν τους αγοραστές κατοικιών

«ΣΗΜΕΡΑ μειώνω τα χαρτόσημα για εκατομμύρια αγοραστές κατοικιών», είπε ο Τζορτζ Όσμπορν, ο καγκελάριος του Οικονομικού, στις 3 Δεκεμβρίου, όταν ανακοίνωσε τις μεταρρυθμίσεις στο τέλος χαρτοσήμου, έναν φόρο για την αγορά ακινήτων. Ωστόσο, στις προβλέψεις του Γραφείου Υπευθυνότητας Προϋπολογισμού (OBR) κρύβεται μια υπόθεση που υποδηλώνει ότι οι περισσότεροι αγοραστές κατοικιών θα χειροτερέψουν τη φορολογική περικοπή. Για κάθε μείωση κατά μία ποσοστιαία μονάδα του φόρου, το OBR υποθέτει ότι οι τιμές των κατοικιών θα αυξάνονται κατά 1,4%, αφήνοντας τους αγοραστές με μεγαλύτερο συνολικό λογαριασμό.

Εκ πρώτης όψεως, αυτό φαίνεται περίεργο. Τα οικονομικά υποδηλώνουν ότι η ευαισθησία των αγοραστών και των πωλητών στις αλλαγές της τιμής - «ελαστικότητα τιμής», στην ορολογία - επηρεάζει ποιος θα καταλήξει να πληρώσει περισσότερο για «φόρους συναλλαγών», όπως το τέλος χαρτοσήμου. Η προσφορά κατοικιών δεν ανταποκρίνεται πολύ στις τιμές: είναι δύσκολο να χτίσετε γρήγορα σπίτια για να επωφεληθείτε από την απότομη αύξηση των τιμών. Αυτό σημαίνει, σύμφωνα με την οικονομική συλλογιστική, ότι, εάν μειωθεί το τέλος χαρτοσήμου, θα περιμένατε να αυξηθούν οι τιμές και οι πωλητές να επωφεληθούν περισσότερο από τους αγοραστές.

Αυτό που δεν θα περίμεναν οι οικονομολόγοι, ωστόσο, είναι ότι οι αγοραστές θα κατέληγαν σε απολύτως χειρότερη θέση. Γιατί λοιπόν οι αγοραστές μένουν με μεγαλύτερο συνολικό λογαριασμό; Τα στεγαστικά δάνεια είναι το κλειδί για την επίλυση του μυστηρίου. Οι περισσότεροι αγοραστές είναι αυτό που οι οικονομολόγοι αποκαλούν «πιστωτικά περιορισμένο». Αυτό που μπορούν να εκτοξεύσουν σε ένα νέο μέρος περιορίζεται από αυτό που μπορούν να δανειστούν. Και το ποσό που μπορούν να δανειστούν εξαρτάται εν μέρει από το πόσα μετρητά μπορούν να καταθέσουν ως κατάθεση.

Το τέλος χαρτοσήμου—ένας λογαριασμός που πρέπει να πληρωθεί αμέσως κατά την αγορά ακινήτου—αποστραγγίζει αυτά τα μετρητά. Όταν κοπεί, οι αγοραστές μπορούν να καταθέσουν υψηλότερες καταθέσεις και να δανειστούν περισσότερα. Ως αποτέλεσμα, η ζήτηση αυξάνεται, ωθώντας την τιμή αρκετά για να αντισταθμίσει περισσότερο το όφελος από τη μείωση των φόρων.

Εάν το OBR είναι σωστό, οι αγοραστές ενός ακινήτου κοστίζουν￡300,000 πριν από την αλλαγή στο τέλος χαρτοσήμου τώρα αντιμετωπίζουν￡4,000 λιγότερο φόρο αλλά τιμή￡5.600 υψηλότερα. Οι αγοραστές που δεν ήταν προηγουμένως στην αγορά, αλλά τώρα μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια κατάθεση θα επωφεληθούν, αλλά αυτή η ομάδα είναι μικρή. Οι κύριοι κερδισμένοι είναι οι ιδιοκτήτες σπιτιού, οι οποίοι επωφελούνται από τις υψηλότερες τιμές των κατοικιών.

Υπάρχει ένας παραλληλισμός με την εμβληματική παρέμβαση της κυβέρνησης στην αγορά κατοικίας: Help to Buy. Αυτό το πρόγραμμα στοχεύει να βοηθήσει τους αγοραστές που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις καταθέσεις παρέχοντάς τους κρατικά δάνεια. Αλλά η μεγαλύτερη επίδρασή του είναι να τονώσει τη ζήτηση και συνεπώς τις τιμές. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού συνεχίζουν να κερδίζουν από την κυβερνητική πολιτική.